Problema pieței rezidențiale din România se concentrează tot mai mult pe dificultatea accesării finanțării, mai degrabă decât pe prețul propriu-zis al locuințelor. Un calcul efectuat de Institutul pentru Orașe Vizionare (IOV) pentru Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES) arată că rata lunară pentru un apartament de 55 mp, achiziționat cu un avans de 15% pe o perioadă de 25 de ani, ajunge la 56,3% din salariul mediu net. Această cifră depășește cu peste 11 puncte procentuale pragul de 45% din venit pe care Banca Națională a României îl permite pentru creditele destinate primei locuințe.
După achitarea ratei și a coșului minim de trai, unui salariat cu venit mediu i-ar rămâne doar 47 de euro pe lună. Florian Filat, director executiv al IOV, a subliniat în cadrul Affordable Housing Summit Romania că locuința este relativ accesibilă, însă finanțarea acesteia nu este. Analizele prezentate la eveniment, organizat de FIDES împreună cu Confederația Patronală Concordia la Palatul Parlamentului, indică faptul că structura pieței a ajuns într-un punct de blocaj din cauza costurilor de creditare.
Datele prezentate de Gabriel Blăniță, director Valuation & Advisory Services la Colliers România, evidențiază o diferență majoră față de zona euro. În România, doar 1% dintre cetățeni locuiesc cu un credit ipotecar în derulare, iar 7% stau în chirie, în timp ce în zona euro aceste proporții sunt de 27% și 35%. Conform datelor Eurostat, 92% dintre români locuiau în 2025 într-o casă proprie fără niciun împrumut, ceea ce face ca canalele de finanțare prin chirie sau credit să rămână marginale în țară.
Deși ponderea proprietarilor este mare, calitatea locuirii rămâne o problemă critică pentru societate. În 2025, 40,4% dintre români trăiau în locuințe supraaglomerate, ceea ce reprezintă cea mai mare rată din Uniunea Europeană, în contextul unei medii europene de 16,8%. Constantin Sebeșanu, președintele FIDES, a declarat că deținerea unei locuințe nu înseamnă neapărat că persoana are spațiul de care are nevoie și a cerut un program național și reguli clare pentru parteneriatele public-private.
Pentru a rezolva criza, FIDES propune crearea unui hub național pentru locuința accesibilă și implementarea societăților de investiții imobiliare (REIT). Proiectul de lege pentru REIT, PL-x 433/2024, se află în prezent în procedura legislativă la Camera Deputaților. Venera Vlad, director asociat la BERD, a menționat că nevoia este cea mai mare în marile municipii, subliniind că România dispune de specialiști și finanțare, dar îi lipsesc mecanismele principale de utilizare a banilor.
Contextul financiar al locuirii este influențat de disponibilitatea fondurilor europene pentru proiecte sociale. Politica de coeziune 2021-2027 susține investiții în locuințe sociale și accesibile cu sume de 500,5 milioane de euro din fonduri europene. Din această sumă, conform Ministerului Investițiilor și Proiectelor Europene, doar 206,5 milioane de euro au fost alocate în urma revizuirii de la jumătatea perioadei, evidențiind necesitatea unor mecanisme care să atragă capitalul privat.