Modul în care autoritățile calculează valoarea impozabilă a locuințelor poate duce la situații în care proprietarii unor case obișnuite ajung să plătească taxa specială aplicată clădirilor de lux. Adrian Vascu, senior partner Veridio, avertizează că există cazuri în care locuințe cu o valoare de piață de aproximativ 600.000 de lei, situate în orașe mici, au valori impozabile care ating 3 milioane de lei. Această discrepanță apare din cauza formulei administrative utilizate pentru stabilirea impozitului.
Pentru statul român, o locuință este considerată „de lux” dacă valoarea sa impozabilă depășește pragul de 2,5 milioane lei. Începând cu acest an, peste acest prag se plătește o taxă suplimentară de 0,9% pe diferență. Adrian Vascu subliniază că această valoare nu reprezintă prețul la care proprietarul ar putea vinde casa, ci este rezultatul unui calcul bazat pe suprafața desfășurată, o valoare de referință de 2.677 lei pe metru pătrat și un coeficient stabilit în funcție de rangul localității și zona fiscală.
Specialistul prezintă exemple concrete privind suprafețele care pot declanșa plata impozitului special. Într-un municipiu de rang II, aflat în zona fiscală B, pragul este atins pentru o locuință cu o suprafață desfășurată de aproximativ 406 metri pătrați, ceea ce înseamnă circa 290 de metri pătrați utili. Adrian Vascu precizează că este vorba despre o casă de familie mai mare, nu despre un palat. Pragurile variază însă semnificativ în funcție de localitate, de la București la satele componente.
În București, localitate de rang 0, pragul este atins la aproximativ 359 mp în zona A și până la 406 mp în zona D. Pentru orașe precum Cluj-Napoca sau Timișoara, suprafețele variază între 374 mp și 424 mp. În satele reședință de comună, de rang IV, pragul poate fi atins la suprafețe cuprinse între 849 și 983 mp. Proprietarii pot verifica orientativ situația înmulțind suprafața utilă cu 1,4, dar valoarea exactă se află în documentele fiscale emise de autoritatea locală.
Problema principală identificată de Adrian Vascu este faptul că valoarea impozabilă calculată administrativ poate fi mult mai mare decât valoarea economică reală a imobilului. „Dacă prețul real e mult sub 2,5 milioane lei, ai ajuns în lux doar din pix, nu din avere”, afirmă specialistul. Acesta invită proprietarii să semnaleze situațiile în care locuințele lor sunt încadrate fiscal în categoria proprietăților de lux, deși valoarea lor de piață este mult mai mică.
Sistemul de impozitare a proprietăților este influențat de legislația locală, precum Legea nr. 351/2001, care stabilește rangul localităților. Calculul fiscal ține cont de diverse ajustări, precum vechimea clădirii, prezența subsolurilor sau a anexelor. Deși există și măsuri care pot ajuta proprietarii, precum faptul că închiderea balconului nu majorează impozitul, modul de evaluare a suprafețelor rămâne un punct critic pentru gestionarea taxelor pe locuințe.